Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-O1EMWY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 33,2 m²
Podedworze, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 33,2 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 766 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 518 zł/m²) za 33,2 m² wychodzi ok. 482 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 6Ulica PODEDWORZE: 47 ofert sprzedaży (mediana 14 500 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 14 923 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 238 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 518 zł/m², czyli ok. 482 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33,2 m² | — | 485 000 zł | 14 608 | — |
| Podedworze | 33 m² | 0 | 480 000 zł | 14 546 | 0 m |
| Podedworze | 27,9 m² | — | 469 000 zł | 16 834 | 0 m |
| Podedworze | 34 m² | 4 | 650 000 zł | 19 118 | 0 m |
| Podedworze | 34,2 m² | — | 683 000 zł | 19 971 | 0 m |
| Podedworze | 34 m² | — | 689 000 zł | 20 265 | 0 m |
| ul. Bochenka | 35 m² | 1 | 589 000 zł | 16 829 | 68 m |
| Bochenka | 34,5 m² | — | 599 000 zł | 17 362 | 244 m |
| Spółdzielców | 38 m² | 2 | 493 450 zł | 12 986 | 477 m |
| Okólna | 36 m² | 3 | 545 000 zł | 15 139 | 696 m |
| Na Kozłówce | 37 m² | 4 | 580 000 zł | 15 676 | 741 m |
| Tuchowska | 37 m² | 3 | 645 000 zł | 17 432 | 746 m |
| Tuchowska | 36 m² | 3 | 670 000 zł | 18 611 | 746 m |
| Trybuny Ludów | 38 m² | 3 | 613 773 zł | 16 169 | 753 m |
| ul. Lirników | 35,2 m² | 1 | 618 000 zł | 17 537 | 903 m |
| Kordiana | 28 m² | 0 | 599 000 zł | 21 393 | 966 m |
Mediana podobnych — 16 712 zł/m²; to mieszkanie — 14 608 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 485 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.