Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_3RHAZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 33 m²
Osiedle Piastów, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 33 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% wyższa od mediany 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 300 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 086 zł/m²) za 33 m² wychodzi ok. 498 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 6Ulica os. PIASTÓW: 306 ofert sprzedaży (mediana 15 100 zł/m²), 153 transakcje w rejestrze (mediana 14 307 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 420 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 086 zł/m², czyli ok. 498 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33 m² | — | 629 000 zł | 19 061 | — |
| os. Piastów | 36,8 m² | — | 611 378 zł | 16 600 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 37,6 m² | — | 590 006 zł | 15 700 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 33,6 m² | — | 554 070 zł | 16 500 | 0 m |
| Os. Piastów 78 | 36,9 m² | — | 575 640 zł | 15 600 | 0 m |
| os. Piastów | 37,9 m² | — | 621 396 zł | 16 400 | 0 m |
| Os. Piastów 78 | 33,2 m² | — | 524 876 zł | 15 800 | 0 m |
| Os. Piastów 78 | 37,7 m² | — | 583 885 zł | 15 500 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 35 m² | — | 539 000 zł | 15 400 | 0 m |
| Os. Piastów 77 | 37,9 m² | — | 564 859 zł | 14 900 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 37,8 m² | — | 489 000 zł | 12 933 | 0 m |
| Os. Piastów 78 | 34,9 m² | — | 561 246 zł | 16 100 | 0 m |
| Os. Piastów 78 | 34,9 m² | — | 561 085 zł | 16 100 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 34,7 m² | — | 565 284 zł | 16 300 | 0 m |
| Os. Piastów 78 | 37,7 m² | — | 591 262 zł | 15 700 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 33,6 m² | — | 557 428 zł | 16 600 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 000 zł/m²; to mieszkanie — 19 061 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 629 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.