Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-W0I8K9-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 33 m², piętro 4/4
Mariacka, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 33 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-g) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-mar) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-mariac) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,przy-lesie/2693)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 140 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 039 zł/m²) za 33 m² wychodzi ok. 595 000 zł — oferta jest o 61% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.08.2026 (58 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Mariacka: 4 ofert sprzedaży (mediana 25 872 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 24 346 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 119 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 039 zł/m², czyli ok. 595 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33 m² | 4 | 960 000 zł | 29 091 | — |
| Sienna Grobla | 37 m² | 3 | 870 000 zł | 23 514 | 76 m |
| Chlebnicka | 36 m² | 0 | 699 000 zł | 19 417 | 107 m |
| Szeroka | 37 m² | 3 | 899 000 zł | 24 297 | 169 m |
| Złotników | 37 m² | — | 640 000 zł | 17 297 | 201 m |
| Tandeta | 38 m² | 0 | 1 199 000 zł | 31 553 | 204 m |
| ul. św. Ducha | 36,2 m² | 2 | 849 000 zł | 23 434 | 222 m |
| Chmielna | 35,8 m² | — | 1 043 636 zł | 29 160 | 257 m |
| Chmielna | 34 m² | 4 | 992 898 zł | 29 203 | 257 m |
| Chmielna | 35 m² | 3 | 1 043 636 zł | 29 818 | 257 m |
| Chmielna | 31 m² | — | 1 207 209 zł | 38 942 | 257 m |
| Chmielna | 35 m² | — | 1 025 500 zł | 29 300 | 257 m |
| Chmielna | 38 m² | 4 | 1 131 116 zł | 29 766 | 257 m |
| Chmielna | 39 m² | 3 | 1 574 400 zł | 40 369 | 257 m |
| ul. Chmielna | 35 m² | 1 | 1 395 000 zł | 39 857 | 257 m |
| Chmielna | 32 m² | — | 849 000 zł | 26 531 | 257 m |
Mediana podobnych — 26 219 zł/m²; to mieszkanie — 29 091 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 960 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 960 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 960 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 960 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.