Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CF2OAX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32,5 m², piętro 1/1
ul. Konstantego Miodowicza 1, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32,5 m²
- Piętro
- 1 z 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-kielce-ul-konstantego-) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% wyższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9139 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9056 zł/m²) za 32,5 m² wychodzi ok. 295 000 zł — oferta jest o 31% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.08.2024 (810 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gethome, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 385 599 zł na Gethome, najwyżej 387 702 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1970 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Konstantego Miodowicza 1: 5 ofert sprzedaży (mediana 12 100 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 82 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9056 zł/m², czyli ok. 295 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32,5 m² | 1 | 385 599 zł | 11 850 | — |
| Konstantego Miodowicza | 37,8 m² | 5 | 490 000 zł | 12 973 | 67 m |
| Miodowicza | 38,2 m² | — | 416 707 zł | 10 900 | 67 m |
| ul. Konstantego Miodowicza | 36 m² | — | 420 000 zł | 11 667 | 67 m |
| Miodowicza | 37,8 m² | — | 430 578 zł | 11 400 | 67 m |
| ul. Krakowska | 34,3 m² | 5 | 250 000 zł | 7297 | 256 m |
| ul. Juliusza Słowackiego | 29 m² | — | 365 000 zł | 12 586 | 256 m |
| Prosta | 38 m² | 7 | 335 000 zł | 8816 | 368 m |
| Biskupa Czesława Kaczmarka | 38 m² | 9 | 315 000 zł | 8290 | 684 m |
| Chopina | 30 m² | 9 | 249 000 zł | 8300 | 745 m |
| Centrum | 35,8 m² | 3 | 289 000 zł | 8073 | 750 m |
| Centrum | 35,8 m² | 3 | 377 000 zł | 10 531 | 750 m |
| pod telegrafem | 36,6 m² | 0 | 486 000 zł | 13 279 | 826 m |
| Winnicka | 34 m² | 2 | 305 000 zł | 8971 | 831 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego | 35 m² | — | 289 000 zł | 8257 | 863 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego | 35 m² | — | 377 000 zł | 10 771 | 863 m |
Mediana podobnych — 9139 zł/m²; to mieszkanie — 11 850 zł/m² (+30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 385 599 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 387 702 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 8972 zł/m²; I kw. 2025 — 9250 zł/m²; II kw. 2025 — 9335 zł/m²; III kw. 2025 — 9061 zł/m²; IV kw. 2025 — 8989 zł/m²; I kw. 2026 — 10 113 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.