Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--2D7B--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m², piętro 1/4
Warszawska, Centrum, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-centrum-warszaw) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-centrum-warszawska)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 197 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9118 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 292 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.01.2026 (274 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Warszawska: 69 ofert sprzedaży (mediana 11 789 zł/m²), 103 transakcje w rejestrze (mediana 8514 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 285 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9118 zł/m², czyli ok. 292 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 1 | 380 133 zł | 11 879 | — |
| Warszawska | 31 m² | 2 | 378 720 zł | 12 217 | 0 m |
| Warszawska | 31 m² | 3 | 378 120 zł | 12 197 | 0 m |
| Warszawska | 32 m² | 4 | 393 129 zł | 12 285 | 0 m |
| Warszawska | 30 m² | 2 | 366 480 zł | 12 216 | 0 m |
| Warszawska | 37 m² | 4 | 310 000 zł | 8378 | 0 m |
| Warszawska | 36 m² | — | 349 000 zł | 9694 | 0 m |
| Warszawska | 33,5 m² | — | 435 555 zł | 12 990 | 0 m |
| Warszawska | 33 m² | 1 | 391 014 zł | 11 849 | 0 m |
| Warszawska | 31 m² | 4 | 384 422 zł | 12 401 | 0 m |
| Warszawska | 33,5 m² | — | 435 000 zł | 12 974 | 0 m |
| ul. Warszawska 103 | 38 m² | — | 328 500 zł | 8645 | 0 m |
| Warszawska | 31 m² | 1 | 374 969 zł | 12 096 | 0 m |
| Warszawska | 33 m² | 3 | 435 000 zł | 13 182 | 0 m |
| Warszawska | 32 m² | 2 | 383 382 zł | 11 981 | 0 m |
| Warszawska | 31 m² | 1 | 375 564 zł | 12 115 | 0 m |
Mediana podobnych — 11 862 zł/m²; to mieszkanie — 11 879 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 380 133 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 380 133 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 8972 zł/m²; I kw. 2025 — 9250 zł/m²; II kw. 2025 — 9335 zł/m²; III kw. 2025 — 9061 zł/m²; IV kw. 2025 — 8989 zł/m²; I kw. 2026 — 10 113 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.