Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_5DBNN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m²
Rzemieślnicza, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-b) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/270)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 38% wyższa od mediany 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 132 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 169 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 357 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.10.2026 (5 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Rzemieślnicza: 11 ofert sprzedaży (mediana 9167 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 11 548 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 156 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 169 zł/m², czyli ok. 357 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | — | 449 000 zł | 14 031 | — |
| ul. Rzemieślnicza | 33 m² | — | 499 000 zł | 15 121 | 0 m |
| ul. Jarzębinowa | 36 m² | — | 429 000 zł | 11 917 | 945 m |
| Gruntowa | 38 m² | 0 | 406 000 zł | 10 684 | 991 m |
| ul. Gruntowa | 38 m² | 0 | 403 000 zł | 10 605 | 1 km |
| Antoniuk | 38 m² | 4 | 329 900 zł | 8682 | 1 km |
| Gruntowa | 37 m² | 0 | 406 000 zł | 10 973 | 1 km |
| Gruntowa | 37,4 m² | — | 406 000 zł | 10 856 | 1 km |
| Gruntowa | 28 m² | — | 339 999 zł | 12 143 | 1 km |
| Gruntowa | 34 m² | 1 | 365 000 zł | 10 735 | 1 km |
| Aleja Jana Pawła II | 33,2 m² | — | 439 000 zł | 13 239 | 1 km |
| Aleja Jana Pawła II | 37 m² | 4 | 299 000 zł | 8081 | 1 km |
| Dziesięciny | 38 m² | — | 350 000 zł | 9211 | 1,1 km |
| al. Aleja Jana Pawła II | 36,6 m² | 1 | 443 750 zł | 12 124 | 1,2 km |
| Gajowa | 35,7 m² | — | 349 000 zł | 9776 | 1,2 km |
| Antoniukowska | 38 m² | 0 | 385 000 zł | 10 132 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 10 735 zł/m²; to mieszkanie — 14 031 zł/m² (+31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 449 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 449 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.