Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OA_FSE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m², piętro 1/3
Klonowa, Uroczysko, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Uroczysko
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-uroczysko-klono) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-uroczysko-klonowa/) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% wyższa od mediany 80 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 400 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 812 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 346 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.05.2026 (169 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica Klonowa: 155 ofert sprzedaży (mediana 11 400 zł/m²), 54 transakcje w rejestrze (mediana 10 384 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 62 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 812 zł/m², czyli ok. 346 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 1 | 411 375 zł | 12 856 | — |
| Klonowa | 34,1 m² | — | 408 960 zł | 12 000 | 0 m |
| Klonowa | 35,7 m² | 0 | 363 211 zł | 10 163 | 280 m |
| Władysława Orkana | 29 m² | 6 | 352 500 zł | 12 155 | 547 m |
| ul. Warszawska 141 | 33,4 m² | 2 | 394 356 zł | 11 800 | 625 m |
| Witosa | 35,6 m² | — | 420 000 zł | 11 814 | 651 m |
| Wincentego Witosa | 36 m² | — | 420 000 zł | 11 667 | 651 m |
| Stara | 32,2 m² | — | 308 000 zł | 9571 | 695 m |
| Stara | 32,2 m² | — | 280 000 zł | 8701 | 695 m |
| ul. Miodowa | 38 m² | — | 315 000 zł | 8290 | 700 m |
| ul. Marszałkowska | 28 m² | — | 329 000 zł | 11 750 | 805 m |
| Warszawska | 31 m² | 4 | 385 032 zł | 12 420 | 830 m |
| Warszawska | 30 m² | 1 | 363 426 zł | 12 114 | 830 m |
| Warszawska | 37 m² | 4 | 310 000 zł | 8378 | 830 m |
| Warszawska | 33 m² | 4 | 404 382 zł | 12 254 | 830 m |
| Warszawska | 32 m² | 4 | 393 129 zł | 12 285 | 830 m |
Mediana podobnych — 11 981 zł/m²; to mieszkanie — 12 856 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 411 375 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 411 375 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 411 375 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 411 375 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.