Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CZX2CB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m², piętro 8/8
Dowborczyków, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 8 z 8
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-dowbo) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-dowborcz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 824 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6795 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 217 000 zł — oferta jest o 89% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.03.2026 (225 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Dowborczyków: 13 ofert sprzedaży (mediana 12 500 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 10 957 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 199 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6795 zł/m², czyli ok. 217 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 8 | 410 375 zł | 12 824 | — |
| Dowborczyków | 32,8 m² | — | 410 375 zł | 12 500 | 0 m |
| Dowborczyków | 32,2 m² | — | 499 000 zł | 15 516 | 0 m |
| Dowborczyków | 37,2 m² | — | 480 009 zł | 12 900 | 0 m |
| Dowborczyków | 32 m² | 8 | 411 000 zł | 12 844 | 0 m |
| Dowborczyków | 32,9 m² | — | 411 000 zł | 12 500 | 0 m |
| ul. Nawrot | 35 m² | — | 399 000 zł | 11 400 | 227 m |
| Kilińskiego | 38,4 m² | — | 265 000 zł | 6905 | 238 m |
| ul. Jana Kilińskiego | 27 m² | — | 270 000 zł | 10 000 | 238 m |
| Jana Kilińskiego | 35 m² | 5 | 532 079 zł | 15 202 | 238 m |
| Kilińskiego | 37,3 m² | — | 413 000 zł | 11 061 | 238 m |
| Jana Kilińskiego | 28 m² | 3 | 168 300 zł | 6011 | 238 m |
| Widzew | 36,7 m² | 6 | 527 850 zł | 14 375 | 345 m |
| ul. Targowa | 31,9 m² | 2 | 456 599 zł | 14 300 | 364 m |
| Wodna | 36,1 m² | — | 375 622 zł | 10 408 | 366 m |
| Wodna | 38 m² | 4 | 455 364 zł | 11 983 | 366 m |
Mediana podobnych — 11 260 zł/m²; to mieszkanie — 12 824 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 410 375 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 410 375 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.