Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YJZYXS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m², piętro 2
Domaniewska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-domaniew) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-doman) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% wyższa od mediany 104 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 320 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 820 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 698 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.06.2026 (148 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Domaniewska: 65 ofert sprzedaży (mediana 25 000 zł/m²), 41 transakcji w rejestrze (mediana 21 702 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 237 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 820 zł/m², czyli ok. 698 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 2 | 817 000 zł | 25 531 | — |
| Domaniewska | 34 m² | 3 | 794 000 zł | 23 353 | 0 m |
| Domaniewska | 34,4 m² | 5 | 839 000 zł | 24 404 | 0 m |
| Domaniewska | 35,3 m² | 7 | 899 000 zł | 25 439 | 0 m |
| Wołoska | 28 m² | 5 | 835 000 zł | 29 821 | 235 m |
| Wołoska | 37 m² | 2 | 960 000 zł | 25 946 | 235 m |
| Wołoska | 33 m² | 8 | 980 000 zł | 29 697 | 235 m |
| Wołoska | 38 m² | 9 | 971 125 zł | 25 590 | 242 m |
| Wołoska | 32,5 m² | 9 | 859 281 zł | 26 472 | 242 m |
| Wołoska | 36,4 m² | 9 | 956 257 zł | 26 293 | 242 m |
| Wołoska | 37,4 m² | 9 | 981 152 zł | 26 241 | 242 m |
| Wołoska | 36,3 m² | 7 | 918 734 zł | 25 282 | 242 m |
| Wołoska | 37,7 m² | — | 898 000 zł | 23 820 | 270 m |
| ul. Postępu | 34,8 m² | 8 | 897 522 zł | 25 821 | 277 m |
| Wołoska | 37,4 m² | 4 | 908 821 zł | 24 287 | 324 m |
| Wołoska | 37,7 m² | 1 | 828 084 zł | 21 971 | 324 m |
Mediana podobnych — 24 270 zł/m²; to mieszkanie — 25 531 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 817 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 817 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 817 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.