Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LYWPXT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 31 m², piętro 2/7
Nałęczowska, Szerokie, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 31 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Szerokie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-szerokie-nalecz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-szerokie-naleczows)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% wyższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 622 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 787 zł/m²) za 31 m² wychodzi ok. 396 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.07.2026 (112 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Nałęczowska: 86 ofert sprzedaży (mediana 10 246 zł/m²), 38 transakcji w rejestrze (mediana 12 868 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 31 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 787 zł/m², czyli ok. 396 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31 m² | 2 | 422 418 zł | 13 626 | — |
| Nałęczowska | 30 m² | 1 | 422 418 zł | 14 081 | 0 m |
| Nałęczowska | 31 m² | 0 | 399 000 zł | 12 871 | 0 m |
| Nałęczowska | 31,9 m² | — | 422 418 zł | 13 234 | 0 m |
| Nałęczowska | 30,6 m² | — | 422 418 zł | 13 800 | 0 m |
| Balladyny | 36 m² | 4 | 350 000 zł | 9722 | 545 m |
| Wileńska | 37 m² | — | 430 000 zł | 11 622 | 696 m |
| Aleja Warszawska | 29,5 m² | — | 471 680 zł | 16 000 | 944 m |
| ul. Leonarda | 32 m² | — | 402 000 zł | 12 563 | 953 m |
| Leonarda | 31 m² | 10 | 369 900 zł | 11 932 | 953 m |
| Grażyny | 36 m² | 2 | 444 000 zł | 12 333 | 1,1 km |
| ul. Puławska | 33 m² | — | 309 000 zł | 9364 | 1,2 km |
| al. Racławickie | 36 m² | — | 655 000 zł | 18 194 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 12 871 zł/m²; to mieszkanie — 13 626 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 422 418 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 422 418 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.