Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-X96O3Y-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 30,7 m²
Karmelicka, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 30,7 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 71% wyższa od mediany 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 120 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9786 zł/m²) za 30,7 m² wychodzi ok. 300 000 zł — oferta jest o 94% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.03.2026 (240 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Karmelicka: 5 ofert sprzedaży (mediana 19 000 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 30,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9786 zł/m², czyli ok. 300 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 30,7 m² | — | 582 730 zł | 19 000 | — |
| Karmelicka | 29,7 m² | — | 519 925 zł | 17 500 | 0 m |
| Karmelicka | 27,1 m² | — | 515 090 zł | 19 000 | 0 m |
| Niecała | 31 m² | 1 | 509 000 zł | 16 419 | 298 m |
| Cyrulicza | 36,2 m² | — | 439 000 zł | 12 127 | 348 m |
| ul. Peowiaków | 36 m² | — | 570 000 zł | 15 833 | 420 m |
| Kołłątaja | 36 m² | — | 358 200 zł | 9950 | 468 m |
| Lubartowska | 36 m² | — | 449 820 zł | 12 495 | 514 m |
| ul. Targowa | 28 m² | — | 366 231 zł | 13 080 | 600 m |
| ul. Targowa | 29 m² | — | 378 615 zł | 13 056 | 600 m |
| Antoniego Pączka | 35 m² | 7 | 551 025 zł | 15 744 | 820 m |
| Śródmieście | 34,3 m² | 3 | 581 999 zł | 16 968 | 827 m |
| ul. Zamojska | 27 m² | — | 135 000 zł | 5000 | 914 m |
| Zamojska | 34,4 m² | — | 319 000 zł | 9281 | 914 m |
| Czwartek | 35 m² | 3 | 335 000 zł | 9571 | 987 m |
| ul. Podzamcze | 36 m² | 6 | 379 000 zł | 10 528 | 1 km |
Mediana podobnych — 12 127 zł/m²; to mieszkanie — 19 000 zł/m² (+57%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 582 730 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 582 730 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.