Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1IFUMO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 31 m², piętro 3/10
Johna Baildona, Dąb, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 31 m²
- Piętro
- 3 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dąb
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-dab-johna-bai) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-dab-johna-baildo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 190 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 094 zł/m²) za 31 m² wychodzi ok. 344 000 zł — oferta jest o 29% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Johna Baildona: 14 ofert sprzedaży (mediana 12 300 zł/m²), 34 transakcje w rejestrze (mediana 12 172 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 31 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 99 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 094 zł/m², czyli ok. 344 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31 m² | 3 | 445 000 zł | 14 355 | — |
| Johna Baildona | 32,7 m² | — | 402 333 zł | 12 300 | 0 m |
| Johna Baildona | 31,1 m² | — | 378 932 zł | 12 200 | 0 m |
| Johna Baildona | 30,5 m² | — | 371 490 zł | 12 200 | 0 m |
| Dębowa | 36 m² | 0 | 481 425 zł | 13 373 | 379 m |
| Dębowa | 36,8 m² | — | 481 425 zł | 13 100 | 379 m |
| Dębowa | 29,6 m² | — | 226 440 zł | 7650 | 379 m |
| Dębowa | 36,4 m² | — | 473 460 zł | 13 000 | 379 m |
| Dębowa | 29 m² | 2 | 229 008 zł | 7897 | 379 m |
| Dębowa | 29 m² | 1 | 226 440 zł | 7808 | 379 m |
| Dębowa | 36,4 m² | — | 480 744 zł | 13 200 | 379 m |
| Dębowa | 36 m² | 2 | 480 744 zł | 13 354 | 379 m |
| Dębowa | 29,4 m² | — | 229 008 zł | 7800 | 379 m |
| Dębowa | 37 m² | 0 | 497 145 zł | 13 436 | 379 m |
| Dębowa | 26 m² | 2 | 203 873 zł | 7841 | 379 m |
| Dębowa | 36 m² | 1 | 473 460 zł | 13 152 | 379 m |
Mediana podobnych — 11 816 zł/m²; to mieszkanie — 14 355 zł/m² (+21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 445 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 445 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.