Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HWCQX4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 31,3 m²
Górczewska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 31,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% wyższa od mediany 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 355 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 240 zł/m²) za 31,3 m² wychodzi ok. 509 000 zł — oferta jest o 36% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2930 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Górczewska: 44 ofert sprzedaży (mediana 16 245 zł/m²), 190 transakcji w rejestrze (mediana 16 383 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 31,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 235 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 240 zł/m², czyli ok. 509 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31,3 m² | — | 690 000 zł | 22 017 | — |
| ul. Górczewska | 35 m² | — | 750 000 zł | 21 429 | 0 m |
| Bemowo | 36 m² | — | 650 000 zł | 18 056 | 508 m |
| Coopera | 35,7 m² | — | 719 842 zł | 20 158 | 713 m |
| Bemowo | 35 m² | 2 | 653 380 zł | 18 668 | 727 m |
| Powstańców Śląskich | 35,9 m² | — | 653 380 zł | 18 200 | 911 m |
| Powstańców Śląskich | 37,6 m² | — | 672 861 zł | 17 900 | 911 m |
| Powstańców Śląskich | 35,1 m² | — | 644 920 zł | 18 400 | 911 m |
| Powstańców Śląskich | 37,6 m² | — | 669 102 zł | 17 800 | 911 m |
| Powstańców Śląskich | 37,6 m² | — | 668 924 zł | 17 800 | 911 m |
| ul. Dywizjonu 303 | 34 m² | — | 699 000 zł | 20 559 | 914 m |
| Bemowo | 35 m² | 1 | 719 842 zł | 20 567 | 1 km |
| Kocjana | 35 m² | — | 670 000 zł | 19 143 | 1,3 km |
| Batalionów Chłopskich | 37 m² | 0 | 700 662 zł | 18 937 | 1,4 km |
| Batalionów Chłopskich | 37 m² | 2 | 706 112 zł | 19 084 | 1,4 km |
| Batalionów Chłopskich | 35 m² | 0 | 649 558 zł | 18 559 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 18 559 zł/m²; to mieszkanie — 22 017 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 690 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.