Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CTFIAD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 31 m², piętro 1/7
Filmowa, Kapuściska, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 31 m²
- Piętro
- 1 z 7
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Kapuściska
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-bartodzieje-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-bartodzieje-skr) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bydgoszcz-filmowa-31m2) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-b)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 63 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 137 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 2.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Filmowa: 274 ofert sprzedaży (mediana 10 800 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 10 282 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 31 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31 m² | 1 | 387 750 zł | 12 500 | — |
| Filmowa | 31,1 m² | 3 | 378 810 zł | 12 200 | 0 m |
| Filmowa | 31 m² | 2 | 372 600 zł | 12 004 | 0 m |
| Filmowa | 31,3 m² | 5 | 391 500 zł | 12 500 | 0 m |
| Filmowa | 31 m² | 1 | 387 625 zł | 12 500 | 0 m |
| Filmowa | 31 m² | 2 | 375 342 zł | 12 100 | 0 m |
| Filmowa | 31 m² | 3 | 378 444 zł | 12 200 | 0 m |
| Filmowa | 31,4 m² | 4 | 388 864 zł | 12 400 | 0 m |
| Filmowa | 31,3 m² | 4 | 388 368 zł | 12 400 | 0 m |
| Filmowa | 35,2 m² | 5 | 440 125 zł | 12 500 | 0 m |
| Kapuściska | 31 m² | 4 | 498 900 zł | 16 073 | 24 m |
| Kapuściska | 31,3 m² | 6 | 475 000 zł | 15 200 | 24 m |
| Kapuściska | 35,1 m² | 1 | 403 880 zł | 11 500 | 24 m |
| Filmowa | 31 m² | 4 | 388 368 zł | 12 528 | 26 m |
| Filmowa | 31 m² | 4 | 388 864 zł | 12 544 | 26 m |
| Filmowa | 34 m² | 3 | 368 936 zł | 10 851 | 26 m |
Mediana podobnych — 12 480 zł/m²; to mieszkanie — 12 500 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 387 750 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 387 750 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 387 750 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 387 750 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5717 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.