Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_MDEV--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 30,6 m²
Bydgoska, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 30,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (bydgoszcz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszka)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 092 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 6029 zł/m²) za 30,6 m² wychodzi ok. 185 000 zł — oferta jest o 97% wyżej.
- 3W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 5Ulica Bydgoska: 28 ofert sprzedaży (mediana 11 347 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 30,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 2 transakcje w 24 miesiące) mediana to 6029 zł/m², czyli ok. 185 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 30,6 m² | — | 364 259 zł | 11 900 | — |
| Bydgoska | 31,8 m² | — | 384 900 zł | 12 123 | 0 m |
| Bydgoska | 35,4 m² | 3 | 345 900 zł | 9777 | 1 m |
| Stary Fordon | 31,9 m² | 1 | 327 900 zł | 10 295 | 97 m |
| Stary Fordon | 36,4 m² | 1 | 485 000 zł | 13 324 | 485 m |
| ul. Produkcyjna | 35 m² | — | 560 000 zł | 16 000 | 653 m |
| Fordońska | 36,2 m² | 0 | 365 216 zł | 10 100 | 905 m |
| Fordońska | 36,4 m² | 2 | 378 976 zł | 10 400 | 905 m |
| Fordońska | 36,2 m² | 1 | 368 832 zł | 10 200 | 905 m |
| Fordońska | 36,4 m² | 3 | 382 620 zł | 10 500 | 905 m |
| Fordońska | 36,2 m² | 3 | 386 912 zł | 10 700 | 905 m |
| Fordońska | 36,4 m² | 1 | 375 332 zł | 10 300 | 905 m |
| Fordońska | 36,2 m² | 4 | 390 528 zł | 10 800 | 905 m |
| Fordońska | 36,4 m² | 0 | 367 741 zł | 10 100 | 905 m |
| Fordońska | 35,8 m² | 2 | 375 900 zł | 10 500 | 905 m |
| Fordońska | 36,2 m² | 3 | 394 144 zł | 10 900 | 905 m |
Mediana podobnych — 10 500 zł/m²; to mieszkanie — 11 900 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 364 259 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5717 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.