Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SZB66M-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 29 m², piętro 3/10
Grochowa, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 29 m²
- Piętro
- 3 z 10
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-grochowa-29m2-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-grochowa/ob/492352)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% wyższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9527 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7740 zł/m²) za 29 m² wychodzi ok. 224 000 zł — oferta jest o 52% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1830 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Grochowa: 6 ofert sprzedaży (mediana 8989 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 6757 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 8 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 29 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 190 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7740 zł/m², czyli ok. 224 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 29 m² | 3 | 339 595 zł | 11 710 | — |
| Kielce | 34,4 m² | 3 | 259 000 zł | 7533 | 217 m |
| os. Jagiellońskie | 34,4 m² | 3 | 367 000 zł | 10 675 | 232 m |
| Czarnów | 26 m² | 3 | 296 000 zł | 11 385 | 560 m |
| Wspólna | 33,1 m² | — | 260 000 zł | 7855 | 806 m |
| Pawia | 31,7 m² | — | 358 100 zł | 11 297 | 1,2 km |
| Pawia | 33,6 m² | — | 396 600 zł | 11 793 | 1,2 km |
| ul. Szczygla | 33,3 m² | 0 | 329 000 zł | 9895 | 1,4 km |
| Chopina | 30 m² | 9 | 249 000 zł | 8300 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 10 675 zł/m²; to mieszkanie — 11 710 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 339 595 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 339 595 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.