Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1EHHSV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 28 m², piętro 1/2
Vincenza Belliniego, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 28 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 2018
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-vin) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-vincen) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 36% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 848 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 260 zł/m²) za 28 m² wychodzi ok. 399 000 zł — oferta jest o 32% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.11.2025 (337 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica ul. Vincenza Belliniego: 9 ofert sprzedaży (mediana 15 265 zł/m²), 32 transakcje w rejestrze (mediana 13 791 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 28 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 392 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 260 zł/m², czyli ok. 399 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 28 m² | 1 | 528 000 zł | 18 857 | — |
| Mańkowska | 32 m² | — | 432 955 zł | 13 530 | 100 m |
| Mańkowska | 33 m² | — | 457 000 zł | 13 849 | 100 m |
| ul. Arcangela Corellego | 28 m² | — | 510 000 zł | 18 214 | 108 m |
| Marii Callas | 29 m² | 0 | 499 000 zł | 17 207 | 171 m |
| Marii Callas | 33 m² | 0 | 493 782 zł | 14 963 | 292 m |
| Marii Callas | 33 m² | 2 | 488 662 zł | 14 808 | 292 m |
| Marii Callas | 33 m² | 1 | 478 224 zł | 14 492 | 292 m |
| Białołęka | 33 m² | 0 | 469 102 zł | 14 215 | 324 m |
| Mańkowska | 32 m² | 2 | 429 000 zł | 13 406 | 736 m |
Mediana podobnych — 14 492 zł/m²; to mieszkanie — 18 857 zł/m² (+30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 528 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 528 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 528 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.