Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YQLUIB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 26 m², piętro 2/5
Zielona, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 26 m²
- Piętro
- 2 z 5
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-zielona-26m2-mz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-zielona/ob/4481365) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,nad-rzeka/26224)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 013 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 813 zł/m²) za 26 m² wychodzi ok. 307 000 zł — oferta jest o 47% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2025 (365 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Zielona: 8 ofert sprzedaży (mediana 17 675 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 10 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 26 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 387 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 813 zł/m², czyli ok. 307 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 26 m² | 2 | 450 000 zł | 17 308 | — |
| Zielona | 25 m² | 3 | 380 000 zł | 15 200 | 0 m |
| Za Bramką | 26,3 m² | — | 450 000 zł | 17 136 | 168 m |
| ul. Mostowa | 29 m² | — | 529 000 zł | 18 241 | 336 m |
| ul. Grobla | 27 m² | — | 488 000 zł | 18 074 | 453 m |
| Za Groblą | 31 m² | 3 | 525 000 zł | 16 936 | 545 m |
| ul. Żydowska | 27 m² | — | 419 000 zł | 15 519 | 622 m |
| Stare Miasto | 30,6 m² | 4 | 563 000 zł | 18 393 | 947 m |
| Gwarna | 31,1 m² | — | 549 000 zł | 17 670 | 1 km |
| Górna Wilda | 27 m² | 0 | 380 000 zł | 14 074 | 1,1 km |
| Wierzbięcice | 30,5 m² | — | 399 990 zł | 13 127 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 17 136 zł/m²; to mieszkanie — 17 308 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 450 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 450 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 450 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.