Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-H0__MD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 43 m², piętro 1
Freta, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 1950
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-f) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-srodm) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-fret) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-kuch) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-freta-43m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 962 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 444 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 879 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.08.2026 (67 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Freta: 5 ofert sprzedaży (mediana 25 170 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 19 628 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 46 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 444 zł/m², czyli ok. 879 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 1 | 949 000 zł | 22 070 | — |
| Mostowa | 38 m² | 3 | 950 000 zł | 25 000 | 110 m |
| Piwna | 36 m² | 3 | 700 000 zł | 19 444 | 377 m |
| Bugaj | 35,4 m² | — | 799 000 zł | 22 552 | 379 m |
| Andersa | 36,5 m² | 3 | 720 000 zł | 19 726 | 651 m |
| gen. Władysława Andersa | 40 m² | — | 725 000 zł | 18 125 | 651 m |
| Niecała | 49,7 m² | 1 | 2 400 000 zł | 48 309 | 967 m |
| Pokorna | 39,1 m² | — | 999 000 zł | 25 563 | 1 km |
| Pokorna | 39 m² | 3 | 999 999 zł | 25 641 | 1 km |
| Orla | 40,6 m² | 2 | 850 000 zł | 20 936 | 1,2 km |
| Orla | 40 m² | 0 | 970 000 zł | 24 250 | 1,2 km |
| Nowolipie | 38,4 m² | 3 | 650 000 zł | 16 936 | 1,5 km |
| Nowolipie | 35,1 m² | — | 559 000 zł | 15 926 | 1,5 km |
| Dzika | 39,7 m² | 4 | 849 900 zł | 21 414 | 1,5 km |
| Nowolipki | 34,5 m² | — | 640 000 zł | 18 551 | 1,5 km |
| ul. Nowolipki | 37 m² | — | 740 000 zł | 20 000 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 20 936 zł/m²; to mieszkanie — 22 070 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 949 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 949 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 949 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 949 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 949 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.