Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RMDJ7P-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 40 m², parter
Wiesława, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-wie) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-wiesla) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,n)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 461 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 093 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 924 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.07.2026 (92 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Wiesława: 20 ofert sprzedaży (mediana 24 466 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 167 transakcji w 24 miesiące) mediana to 23 093 zł/m², czyli ok. 924 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 0 | 838 143 zł | 20 954 | — |
| Sienna Grobla | 34,4 m² | 5 | 980 000 zł | 28 480 | 281 m |
| Głęboka | 43 m² | 9 | 498 999 zł | 11 605 | 311 m |
| ul. Sienna Grobla | 36,2 m² | 4 | 756 580 zł | 20 900 | 328 m |
| Seredyńskiego | 35,4 m² | — | 499 000 zł | 14 096 | 424 m |
| Sienna Grobla | 32 m² | 1 | 679 000 zł | 21 219 | 429 m |
| Sienna Grobla | 32 m² | 2 | 659 000 zł | 20 594 | 429 m |
| Sienna Grobla | 35 m² | 2 | 950 000 zł | 27 143 | 429 m |
| Sienna Grobla | 34 m² | 6 | 699 000 zł | 20 559 | 429 m |
| Sienna Grobla | 34 m² | 6 | 769 340 zł | 22 628 | 429 m |
| Sienna Grobla | 33 m² | 5 | 699 000 zł | 21 182 | 429 m |
| Sienna Grobla | 36 m² | 5 | 709 000 zł | 19 694 | 429 m |
| Sienna Grobla | 34,2 m² | — | 631 960 zł | 18 500 | 429 m |
| Sienna Grobla | 34 m² | 5 | 849 000 zł | 24 971 | 429 m |
| Sienna Grobla | 34 m² | 5 | 709 000 zł | 20 853 | 429 m |
| Sienna Grobla | 34 m² | 1 | 649 000 zł | 19 088 | 429 m |
Mediana podobnych — 23 383 zł/m²; to mieszkanie — 20 954 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 838 143 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 838 143 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 838 143 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.