Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3FUM9W-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 38,7 m², piętro 3
Srebrna, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 38,7 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-srebrna/ob/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-srebrna-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-anek)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% wyższa od mediany 91 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 727 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 181 zł/m²) za 38,7 m² wychodzi ok. 665 000 zł — oferta jest o 64% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.07.2026 (111 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3450 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Srebrna: 21 ofert sprzedaży (mediana 27 503 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 181 zł/m², czyli ok. 665 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38,7 m² | 3 | 1 089 878 zł | 28 162 | — |
| Srebrna | 38,7 m² | 3 | 963 630 zł | 24 900 | 0 m |
| Srebrna | 43,5 m² | — | 1 240 576 zł | 28 532 | 0 m |
| Prosta | 36,1 m² | 28 | 1 347 000 zł | 37 354 | 449 m |
| Łucka | 36,2 m² | 11 | 790 000 zł | 21 823 | 483 m |
| ul. Chmielna | 31 m² | — | 610 000 zł | 19 677 | 500 m |
| Chmielna | 31,7 m² | 0 | 590 000 zł | 18 612 | 502 m |
| ul. Prosta | 46,1 m² | 3 | 1 419 248 zł | 30 766 | 505 m |
| Sienna | 36,5 m² | 8 | 795 000 zł | 21 769 | 519 m |
| ul. Kolejowa | 41,1 m² | 3 | 1 200 000 zł | 29 204 | 561 m |
| Chmielna | 39 m² | 2 | 1 550 000 zł | 39 744 | 567 m |
| ul. Kolejowa | 38,9 m² | 6 | 1 166 700 zł | 30 000 | 579 m |
| ul. Kolejowa | 38,7 m² | 4 | 1 122 590 zł | 29 000 | 579 m |
| Sienna | 31,7 m² | 4 | 1 015 000 zł | 32 059 | 625 m |
| Grzybowska | 35,5 m² | 3 | 970 000 zł | 27 324 | 655 m |
| Spiska | 33,3 m² | — | 561 000 zł | 16 847 | 670 m |
Mediana podobnych — 32 148 zł/m²; to mieszkanie — 28 162 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 089 878 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 089 878 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 089 878 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.