Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1Z-P3J-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 38 m², piętro 3
Twarda, Młyniska, Gdańsk
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Młyniska
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-mlyniska-twarda) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-mlyniska-twarda/ob)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 365 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 657 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 945 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 416 000 zł — oferta jest o 79% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.09.2026 (40 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Twarda: 466 ofert sprzedaży (mediana 20 370 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 11 326 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 945 zł/m², czyli ok. 416 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 3 | 745 163 zł | 19 610 | — |
| Twarda | 36 m² | 3 | 709 481 zł | 19 708 | 0 m |
| Twarda | 35 m² | 4 | 691 380 zł | 19 754 | 0 m |
| Twarda | 34 m² | 10 | 784 013 zł | 23 059 | 0 m |
| Twarda | 35 m² | 9 | 833 222 zł | 23 806 | 0 m |
| Twarda | 34 m² | 1 | 668 820 zł | 19 671 | 0 m |
| Twarda | 33 m² | 7 | 667 100 zł | 20 215 | 0 m |
| Twarda | 34 m² | 8 | 710 660 zł | 20 902 | 0 m |
| Twarda | 34 m² | 6 | 687 614 zł | 20 224 | 0 m |
| Twarda | 32 m² | 9 | 692 244 zł | 21 633 | 0 m |
| Twarda | 43 m² | 3 | 827 092 zł | 19 235 | 0 m |
| Twarda | 43 m² | 8 | 872 821 zł | 20 298 | 0 m |
| Twarda | 36 m² | 4 | 717 547 zł | 19 932 | 0 m |
| Twarda | 34 m² | 5 | 677 159 zł | 19 916 | 0 m |
| Twarda | 41 m² | 2 | 886 400 zł | 21 620 | 0 m |
| Twarda | 43 m² | 5 | 829 451 zł | 19 290 | 0 m |
Mediana podobnych — 20 120 zł/m²; to mieszkanie — 19 610 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 745 163 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 745 163 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.