Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1GKTGR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 39 m², piętro 5
Marszałkowska, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-mars) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-m) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 496 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 607 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 881 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.06.2026 (124 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Marszałkowska: 31 ofert sprzedaży (mediana 23 828 zł/m²), 73 transakcje w rejestrze (mediana 20 347 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 122 transakcje w 24 miesiące) mediana to 22 607 zł/m², czyli ok. 881 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 5 | 779 000 zł | 19 980 | — |
| Mokotowska | 35,4 m² | 3 | 1 050 000 zł | 29 661 | 209 m |
| ul. Mokotowska | 35 m² | 3 | 999 000 zł | 28 543 | 286 m |
| Aleja Wyzwolenia | 33,3 m² | — | 849 000 zł | 25 496 | 293 m |
| Mokotowska | 35,4 m² | — | 1 140 000 zł | 32 203 | 294 m |
| Mokotowska | 35,4 m² | — | 1 090 000 zł | 30 791 | 294 m |
| Lwowska | 34,6 m² | 1 | 1 000 000 zł | 28 935 | 297 m |
| al. Wyzwolenia 9 | 36 m² | 2 | 889 000 zł | 24 694 | 315 m |
| al. Wyzwolenia | 33 m² | 4 | 849 000 zł | 25 727 | 398 m |
| ul. Marszałkowska | 32 m² | — | 1 050 000 zł | 32 813 | 669 m |
| Warszawska | 35,7 m² | 6 | 599 900 zł | 16 804 | 752 m |
| aleje Ujazdowskie 20 | 33,4 m² | 1 | 860 000 zł | 25 787 | 787 m |
| Wiejska | 42 m² | 14 | 1 200 000 zł | 28 571 | 815 m |
| ul. Widok | 34 m² | — | 1 250 000 zł | 36 765 | 1,2 km |
| Widok | 39 m² | 4 | 860 000 zł | 22 051 | 1,2 km |
| Nowy Świat | 38,8 m² | 1 | 1 000 000 zł | 25 767 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 28 543 zł/m²; to mieszkanie — 19 980 zł/m² (−30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 779 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 779 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 779 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.