Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-6TICT0-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 37 m²
Starowiślna, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 37 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-krakow-kazimie)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% niższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 144 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 610 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 652 000 zł — oferta jest o 0% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.07.2026 (119 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 6Ulica STAROWIŚLNA: 36 ofert sprzedaży (mediana 19 901 zł/m²), 37 transakcji w rejestrze (mediana 16 313 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 195 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 610 zł/m², czyli ok. 652 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | — | 650 000 zł | 17 568 | — |
| Starowiślna | 31,6 m² | 0 | 670 000 zł | 21 203 | 0 m |
| Starowiślna | 33,3 m² | — | 639 000 zł | 19 189 | 0 m |
| Starowiślna | 32 m² | — | 640 000 zł | 20 000 | 0 m |
| ul. Starowiślna | 31 m² | — | 604 500 zł | 19 500 | 0 m |
| Starowiślna | 33,5 m² | — | 615 000 zł | 18 358 | 0 m |
| Starowiślna | 42 m² | 4 | 895 000 zł | 21 310 | 0 m |
| ul. Starowiślna | 40,5 m² | 0 | 699 000 zł | 17 259 | 8 m |
| Józefa Dietla | 29,7 m² | — | 639 000 zł | 21 544 | 257 m |
| Rzeszowska | 33,7 m² | 4 | 499 000 zł | 14 820 | 289 m |
| Sebastiana | 34,1 m² | — | 625 000 zł | 18 318 | 303 m |
| Stradomska | 31 m² | 4 | 1 380 000 zł | 44 516 | 442 m |
| Bonerowska | 34,6 m² | 2 | 761 200 zł | 22 000 | 489 m |
| Dajwór | 40 m² | 1 | 1 394 885 zł | 34 872 | 505 m |
| ul. Jana Karola Chodkiewicza | 34 m² | — | 655 500 zł | 19 279 | 555 m |
| Chodkiewicza | 36,1 m² | — | 549 000 zł | 15 199 | 555 m |
Mediana podobnych — 21 131 zł/m²; to mieszkanie — 17 568 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.