Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CT3JFT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 37 m², piętro 2/3
Połaniecka, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-wroclaw-fabryc) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-polanie) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-pola) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 219 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 114 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 346 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 420 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.03.2026 (225 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 346 zł/m², czyli ok. 420 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 2 | 515 000 zł | 13 919 | — |
| ul. Mielecka | 37,4 m² | 2 | 525 000 zł | 14 037 | 208 m |
| Różana | 38,2 m² | — | 460 000 zł | 12 058 | 445 m |
| ul. Kwaśna | 35 m² | — | 549 000 zł | 15 686 | 467 m |
| ul. Grochowa | 43,4 m² | 3 | 644 110 zł | 14 845 | 753 m |
| Sztabowa | 36,5 m² | — | 390 000 zł | 10 685 | 788 m |
| Wandy | 34 m² | 1 | 529 000 zł | 15 559 | 828 m |
| okolice Alei Pracy | 41 m² | 3 | 480 000 zł | 11 707 | 848 m |
| Grabiszyńska | 37,1 m² | — | 499 000 zł | 13 465 | 884 m |
| Okolice ul. Jantarowej | 35 m² | 5 | 478 000 zł | 13 657 | 922 m |
| Stalowa | 33 m² | 0 | 502 312 zł | 15 222 | 950 m |
| Stalowa | 44 m² | 0 | 624 933 zł | 14 203 | 950 m |
| Stalowa | 31 m² | 2 | 463 130 zł | 14 940 | 950 m |
| Stalowa | 34 m² | 0 | 505 630 zł | 14 872 | 950 m |
| Stalowa | 33 m² | 4 | 498 771 zł | 15 114 | 950 m |
| Stalowa | 37 m² | 5 | 535 000 zł | 14 460 | 950 m |
Mediana podobnych — 14 802 zł/m²; to mieszkanie — 13 919 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 515 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 515 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 515 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 515 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.