Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-US7B_E-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 37 m², piętro 7/8
Kijowska, Praga-Północ, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 7 z 8
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Praga-Północ
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-kij)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 84 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 996 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 164 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 672 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Kijowska: 490 ofert sprzedaży (mediana 18 278 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 16 257 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 164 zł/m², czyli ok. 672 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 7 | 679 680 zł | 18 370 | — |
| Kijowska | 38 m² | 3 | 829 238 zł | 21 822 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 1 | 638 144 zł | 17 247 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 3 | 657 024 zł | 17 757 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 5 | 668 352 zł | 18 064 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 2 | 653 248 zł | 17 655 | 0 m |
| Kijowska 17 | 37,8 m² | — | 641 920 zł | 17 000 | 0 m |
| Kijowska | 38,6 m² | — | 829 238 zł | 21 500 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 0 | 641 920 zł | 17 349 | 0 m |
| Kijowska | 37 m² | 4 | 660 800 zł | 17 860 | 0 m |
| ul. Markowska | 31 m² | 8 | 660 000 zł | 21 290 | 254 m |
| ul. Targowa | 32 m² | — | 580 000 zł | 18 125 | 296 m |
| ul. Jana Zamoyskiego | 44 m² | — | 950 000 zł | 21 591 | 401 m |
| Targowa | 31,7 m² | — | 825 000 zł | 26 009 | 479 m |
| ul. Jagiellońska | 36 m² | — | 795 000 zł | 22 083 | 538 m |
| Białostocka | 30 m² | 1 | 635 716 zł | 21 191 | 613 m |
Mediana podobnych — 19 900 zł/m²; to mieszkanie — 18 370 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 679 680 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 679 680 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.