Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BNTVWU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 36,5 m², piętro 3
Andersa, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 36,5 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-gene) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-g) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-kuch) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-srodm)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 611 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 248 zł/m²) za 36,5 m² wychodzi ok. 666 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.06.2026 (143 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. gen. Władysława Andersa: 5 ofert sprzedaży (mediana 22 317 zł/m²), 57 transakcji w rejestrze (mediana 17 894 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 182 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 248 zł/m², czyli ok. 666 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36,5 m² | 3 | 720 000 zł | 19 726 | — |
| gen. Władysława Andersa | 40 m² | — | 725 000 zł | 18 125 | 0 m |
| Wałowa | 30,1 m² | — | 549 000 zł | 18 264 | 107 m |
| Wałowa | 30,7 m² | — | 545 000 zł | 17 741 | 107 m |
| Pokorna | 39,1 m² | — | 999 000 zł | 25 563 | 449 m |
| Pokorna | 39 m² | 3 | 999 999 zł | 25 641 | 449 m |
| Freta | 43 m² | 1 | 949 000 zł | 22 070 | 651 m |
| Muranów | 30 m² | — | 749 000 zł | 24 967 | 688 m |
| Mostowa | 38 m² | 3 | 950 000 zł | 25 000 | 761 m |
| Dzika | 39,7 m² | 4 | 849 900 zł | 21 414 | 844 m |
| Piwna | 36 m² | 3 | 700 000 zł | 19 444 | 970 m |
| Bugaj | 35,4 m² | — | 799 000 zł | 22 552 | 1 km |
| Niska | 29,9 m² | — | 550 000 zł | 18 376 | 1 km |
| Orla | 40 m² | 0 | 970 000 zł | 24 250 | 1,1 km |
| Orla | 40,6 m² | 2 | 850 000 zł | 20 936 | 1,1 km |
| Nowolipki | 35,7 m² | — | 675 000 zł | 18 913 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 20 936 zł/m²; to mieszkanie — 19 726 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 720 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 720 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.