Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TCKJ_S-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 36 m², parter
Sosnowiecka, Bronowice, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bronowice
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bronowice-sosnowie) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bronowice-sosno)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 475 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 700 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 529 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.11.2025 (348 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica SOSNOWIECKA: 141 ofert sprzedaży (mediana 16 400 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 16 101 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 301 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 700 zł/m², czyli ok. 529 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 0 | 597 824 zł | 16 606 | — |
| Sosnowiecka | 30 m² | 1 | 536 000 zł | 17 867 | 0 m |
| Sosnowiecka | 37 m² | 2 | 664 650 zł | 17 964 | 0 m |
| Sosnowiecka | 37 m² | 1 | 641 750 zł | 17 345 | 0 m |
| Sosnowiecka | 34 m² | 0 | 619 680 zł | 18 226 | 0 m |
| ul. Smętna 1E | 31,2 m² | 2 | 526 942 zł | 16 900 | 314 m |
| ul. Smętna 1E | 31,4 m² | 2 | 531 336 zł | 16 900 | 314 m |
| Smętna | 34,4 m² | — | 546 478 zł | 15 886 | 324 m |
| Smętna 1 | 33,9 m² | — | 569 016 zł | 16 800 | 324 m |
| Smętna 1 | 33,7 m² | — | 562 456 zł | 16 700 | 324 m |
| Smętna 1 | 33,8 m² | — | 536 784 zł | 15 900 | 324 m |
| Smętna 1 | 30 m² | — | 507 676 zł | 16 900 | 324 m |
| Smętna 1 | 31,4 m² | — | 530 153 zł | 16 900 | 324 m |
| Smętna 1 | 34 m² | — | 543 200 zł | 16 000 | 324 m |
| Smętna | 30 m² | 0 | 545 072 zł | 18 169 | 324 m |
| Smętna 1 | 31,6 m² | — | 534 040 zł | 16 900 | 324 m |
Mediana podobnych — 16 900 zł/m²; to mieszkanie — 16 606 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 597 824 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 597 824 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.