Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JPIV5Y-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 36 m², piętro 5
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-fabrycz) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-fabr)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 140 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 603 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 11 610 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 418 000 zł — oferta jest o 43% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.04.2024 (918 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Fabryczna: 186 ofert sprzedaży (mediana 16 497 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 55 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 610 zł/m², czyli ok. 418 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 5 | 598 801 zł | 16 633 | — |
| Fabryczna | 37 m² | 6 | 614 952 zł | 16 620 | 0 m |
| Fabryczna | 38 m² | 4 | 625 224 zł | 16 453 | 0 m |
| Fabryczna | 36 m² | 4 | 604 133 zł | 16 782 | 0 m |
| Fabryczna | 37 m² | 4 | 617 540 zł | 16 690 | 0 m |
| Fabryczna | 37 m² | 1 | 606 450 zł | 16 391 | 0 m |
| Fabryczna | 37 m² | 5 | 618 772 zł | 16 724 | 0 m |
| Fabryczna | 37 m² | 0 | 611 874 zł | 16 537 | 0 m |
| Fabryczna | 36 m² | 3 | 603 046 zł | 16 751 | 0 m |
| Fabryczna | 36 m² | 5 | 596 696 zł | 16 575 | 0 m |
| Fabryczna | 37 m² | 1 | 608 400 zł | 16 443 | 0 m |
| Fabryczna | 36 m² | 4 | 596 967 zł | 16 582 | 0 m |
| Fabryczna | 37 m² | 6 | 612 981 zł | 16 567 | 0 m |
| Fabryczna | 36 m² | 2 | 601 361 zł | 16 705 | 0 m |
| Fabryczna | 35 m² | 5 | 602 869 zł | 17 225 | 0 m |
| Fabryczna | 37 m² | 3 | 609 249 zł | 16 466 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 537 zł/m²; to mieszkanie — 16 633 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 598 801 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 598 801 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.