Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HKNOQR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 35 m², piętro 5/8
Żelazna, Wola, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 5 z 8
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Wola
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-zelazna/ob/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-zelazna-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (34 657 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 28 522 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 998 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.03.2026 (211 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3230 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Żelazna: 69 ofert sprzedaży (mediana 34 635 zł/m²), 38 transakcji w rejestrze (mediana 19 201 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 424 transakcje w 24 miesiące) mediana to 28 522 zł/m², czyli ok. 998 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 5 | 1 213 365 zł | 34 668 | — |
| Żelazna | 39 m² | 2 | 1 125 000 zł | 28 846 | 0 m |
| Żelazna | 30 m² | 7 | 1 067 775 zł | 35 593 | 0 m |
| Żelazna | 29 m² | 6 | 1 016 715 zł | 35 059 | 0 m |
| Grzybowska | 35,5 m² | 3 | 970 000 zł | 27 324 | 251 m |
| Grzybowska | 35 m² | 3 | 980 000 zł | 28 000 | 272 m |
| Grzybowska | 37 m² | 7 | 1 306 740 zł | 35 317 | 272 m |
| Grzybowska | 30 m² | 7 | 1 041 691 zł | 34 723 | 272 m |
| Grzybowska | 37,2 m² | — | 1 250 592 zł | 33 600 | 272 m |
| Grzybowska | 30 m² | 1 | 995 317 zł | 33 177 | 272 m |
| Grzybowska | 28 m² | 7 | 986 125 zł | 35 219 | 272 m |
| Grzybowska | 36 m² | 2 | 1 245 868 zł | 34 607 | 272 m |
| Grzybowska | 40 m² | — | 836 000 zł | 20 900 | 272 m |
| Grzybowska | 33 m² | 1 | 1 145 606 zł | 34 715 | 272 m |
| Grzybowska | 37 m² | 6 | 1 299 230 zł | 35 114 | 272 m |
| Grzybowska | 28,5 m² | — | 944 343 zł | 33 100 | 272 m |
Mediana podobnych — 33 930 zł/m²; to mieszkanie — 34 668 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 213 365 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 213 365 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.