Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VXSM9M-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 35 m², piętro 2/4
Wincentego Janasa, Załęże, Katowice
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Załęże
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-katowice-zalez) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-zaleze-wincen) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-zaleze-wincenteg) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-oddz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 45% niższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 155 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6006 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 210 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.08.2026 (63 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1730 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Janasa: 8 ofert sprzedaży (mediana 7493 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6006 zł/m², czyli ok. 210 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 2 | 255 000 zł | 7286 | — |
| Wincentego Janasa | 29,5 m² | — | 279 000 zł | 9458 | 0 m |
| Janasa | 36,6 m² | — | 245 000 zł | 6694 | 0 m |
| ul. Juliusza Zarębskiego | 31 m² | — | 239 000 zł | 7710 | 118 m |
| Gliwicka | 29 m² | 2 | 268 000 zł | 9241 | 516 m |
| ul. 18 Sierpnia | 41 m² | — | 339 000 zł | 8268 | 527 m |
| ul. Opolska | 34 m² | 12 | 469 266 zł | 13 802 | 1,1 km |
| ul. Kozielska | 29,1 m² | 5 | 404 067 zł | 13 871 | 1,1 km |
| Zabrska | 28 m² | — | 554 000 zł | 19 786 | 1,1 km |
| Zabrska | 28,1 m² | 7 | 450 000 zł | 16 003 | 1,1 km |
| ul. Zabrska | 29 m² | — | 520 000 zł | 17 931 | 1,1 km |
| ul. Zabrska | 35 m² | — | 550 000 zł | 15 714 | 1,1 km |
| ul. Zabrska | 36 m² | — | 685 000 zł | 19 028 | 1,1 km |
| ul. ks. bp. Stanisława Adamskiego | 36 m² | 2 | 299 000 zł | 8306 | 1,2 km |
| Dębowa | 29,4 m² | — | 384 485 zł | 13 100 | 1,2 km |
| Dębowa | 29 m² | 2 | 384 485 zł | 13 258 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 13 155 zł/m²; to mieszkanie — 7286 zł/m² (−45%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 255 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 255 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 255 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 255 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.