Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--4984C-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 35 m², piętro 1/8
Pasłęcka, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 1 z 8
- Rok budowy
- 2007
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-pas) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-paslecka-35m2) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-bialoleka-ul-paslecka-1-po) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-paslec) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-bialo) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 174 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 100 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 459 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Morizon, Gethome, Adresowo, Gratka, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2180 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Pasłęcka: 15 ofert sprzedaży (mediana 13 714 zł/m²), 79 transakcji w rejestrze (mediana 13 011 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 136 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 100 zł/m², czyli ok. 459 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 1 | 529 000 zł | 15 114 | — |
| Pasłęcka | 35 m² | 1 | 580 000 zł | 16 571 | 0 m |
| ul. Pasłęcka | 37 m² | — | 570 000 zł | 15 405 | 36 m |
| Strumykowa | 31,2 m² | 1 | 520 000 zł | 16 683 | 142 m |
| Pasłęcka | 39 m² | 4 | 640 000 zł | 16 410 | 153 m |
| Pasłęcka | 33 m² | 0 | 480 000 zł | 14 546 | 169 m |
| Pasłęcka | 35 m² | 0 | 480 000 zł | 13 714 | 200 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 31 m² | 1 | 504 180 zł | 16 264 | 344 m |
| Topolowa | 28 m² | 8 | 580 000 zł | 20 714 | 345 m |
| Zbytki | 38 m² | 5 | 551 000 zł | 14 500 | 487 m |
| Światowida | 38 m² | 1 | 559 000 zł | 14 711 | 522 m |
| Książkowa | 31,4 m² | 6 | 495 000 zł | 15 764 | 533 m |
| Odkryta | 36 m² | 0 | 475 000 zł | 13 194 | 559 m |
| Odkryta | 36 m² | 1 | 515 000 zł | 14 306 | 559 m |
| ul. Książkowa | 30 m² | — | 499 000 zł | 16 633 | 599 m |
| Odkryta | 34 m² | 3 | 429 000 zł | 12 618 | 683 m |
Mediana podobnych — 14 579 zł/m²; to mieszkanie — 15 114 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 529 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 529 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 529 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 529 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 529 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 529 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.