Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-D0YU_G-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 34 m², parter
Mistrzejowicka, Mistrzejowice, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- parter z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mistrzejowice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-mistrzejowice-m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 91 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 120 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 457 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 390 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.10.2026 (27 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 6Ulica Mistrzejowicka: 81 ofert sprzedaży (mediana 14 020 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 12 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 457 zł/m², czyli ok. 390 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 0 | 478 201 zł | 14 065 | — |
| Mistrzejowicka | 34,6 m² | — | 478 201 zł | 13 817 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 34 m² | 2 | 542 345 zł | 15 951 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 31 m² | 5 | 489 258 zł | 15 783 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 34 m² | 0 | 537 038 zł | 15 795 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 34 m² | 4 | 549 343 zł | 16 157 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 34,6 m² | — | 478 200 zł | 13 817 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 34 m² | 6 | 556 341 zł | 16 363 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 31 m² | 4 | 479 727 zł | 15 475 | 0 m |
| Mistrzejowicka | 31,8 m² | — | 479 727 zł | 15 100 | 0 m |
| ul. Okulickiego | 27,5 m² | 6 | 420 000 zł | 15 273 | 584 m |
| Osiedle Złotej Jesieni | 27,7 m² | — | 505 000 zł | 18 231 | 693 m |
| os. Złotej Jesieni | 28 m² | — | 480 000 zł | 17 143 | 693 m |
| Osiedle Piastów | 39,5 m² | — | 588 000 zł | 14 879 | 815 m |
| os. Bohaterów Września | 33,3 m² | 2 | 510 000 zł | 15 325 | 1,1 km |
| Osiedle Bohaterów Września | 28,8 m² | — | 438 500 zł | 15 205 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 15 475 zł/m²; to mieszkanie — 14 065 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 478 201 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.