Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EDETMA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 34,1 m²
Góralska, Wrocław
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 34,1 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27009)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 789 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 041 zł/m²) za 34,1 m² wychodzi ok. 410 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Góralska: 614 ofert sprzedaży (mediana 16 189 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 776 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 041 zł/m², czyli ok. 410 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34,1 m² | — | 501 491 zł | 14 724 | — |
| Góralska | 35 m² | 3 | 539 000 zł | 15 400 | 0 m |
| Góralska | 29 m² | 3 | 526 700 zł | 18 162 | 0 m |
| Góralska | 37 m² | 2 | 589 531 zł | 15 933 | 0 m |
| Góralska | 40 m² | 7 | 679 313 zł | 16 983 | 0 m |
| Góralska | 34 m² | 2 | 545 472 zł | 16 043 | 0 m |
| Góralska | 29 m² | 5 | 532 023 zł | 18 346 | 0 m |
| Góralska | 37 m² | 1 | 572 286 zł | 15 467 | 0 m |
| Góralska | 37 m² | 0 | 579 000 zł | 15 649 | 0 m |
| Góralska | 34 m² | 2 | 521 969 zł | 15 352 | 0 m |
| Góralska | 34 m² | 5 | 550 790 zł | 16 200 | 0 m |
| Góralska | 34 m² | 3 | 519 000 zł | 15 265 | 0 m |
| Góralska | 34 m² | 3 | 553 023 zł | 16 265 | 0 m |
| Góralska | 34 m² | 7 | 588 322 zł | 17 304 | 0 m |
| Góralska | 34 m² | 1 | 509 000 zł | 14 971 | 0 m |
| Góralska | 32,9 m² | — | 474 472 zł | 14 404 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 417 zł/m²; to mieszkanie — 14 724 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 501 491 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.