Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KOZY-Q-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 34 m², piętro 1/5
Generała Władysława Andersa, Jasień, Gdańsk
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Jasień
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-jasien-gen-wlad) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-jasien-gen-wladysl)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 60% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 631 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 599 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.10.2025 (390 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica gen. Władysława Andersa: 19 ofert sprzedaży (mediana 18 382 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 18 209 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 12 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 631 zł/m², czyli ok. 599 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 1 | 653 077 zł | 19 208 | — |
| Generała Władysława Andersa | 34 m² | 4 | 701 102 zł | 20 621 | 0 m |
| Generała Władysława Andersa | 34 m² | 3 | 685 571 zł | 20 164 | 0 m |
| Generała Władysława Andersa | 34 m² | 3 | 685 377 zł | 20 158 | 0 m |
| ul. gen. Władysława Andersa | 28,1 m² | 2 | 539 000 zł | 19 202 | 155 m |
| ul. Morenowe Wzgórze | 29 m² | 0 | 495 000 zł | 17 069 | 1,1 km |
| Kartuska | 35 m² | 0 | 412 000 zł | 11 771 | 1,3 km |
| Kartuska | 35,2 m² | — | 422 400 zł | 12 000 | 1,3 km |
| Kartuska | 33,7 m² | — | 399 000 zł | 11 847 | 1,3 km |
| Kartuska | 39,1 m² | — | 414 566 zł | 10 600 | 1,3 km |
| Kartuska | 35 m² | 0 | 420 000 zł | 12 000 | 1,3 km |
| Kartuska | 27,4 m² | — | 615 000 zł | 22 445 | 1,3 km |
| Kartuska | 35,7 m² | — | 412 000 zł | 11 557 | 1,3 km |
| Kartuska | 36 m² | 0 | 419 999 zł | 11 667 | 1,4 km |
| ul. Kartuska | 37,5 m² | 2 | 385 000 zł | 10 256 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 12 000 zł/m²; to mieszkanie — 19 208 zł/m² (+60%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 653 077 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 653 077 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.