Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FSFUX2-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 34 m², piętro 1
Aleksandra Prystora, Ursus, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ursus
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursus-aleksan) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursus-aleksandra)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 093 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 448 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 491 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2630 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Aleksandra Prystora: 79 ofert sprzedaży (mediana 14 572 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 16 573 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 457 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 448 zł/m², czyli ok. 491 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 1 | 506 900 zł | 14 909 | — |
| Aleksandra Prystora | 33 m² | 0 | 496 392 zł | 15 042 | 0 m |
| Aleksandra Prystora | 37 m² | 0 | 558 452 zł | 15 093 | 0 m |
| Aleksandra Prystora | 36 m² | 4 | 558 549 zł | 15 515 | 0 m |
| Aleksandra Prystora | 34 m² | 2 | 510 325 zł | 15 010 | 0 m |
| Ryżowa | 32,4 m² | — | 535 095 zł | 16 500 | 210 m |
| Apartamentowa | 32,1 m² | 3 | 450 000 zł | 14 019 | 636 m |
| al. Aleje Jerozolimskie | 30 m² | 3 | 435 000 zł | 14 500 | 680 m |
| Włochy | 33 m² | 3 | 550 000 zł | 16 652 | 687 m |
| Al. Jerozolimskie | 32,2 m² | 2 | 465 000 zł | 14 441 | 687 m |
| Tomcia Palucha | 33,5 m² | 5 | 570 000 zł | 17 010 | 862 m |
| Tomcia Palucha | 34 m² | 1 | 580 000 zł | 17 059 | 898 m |
| ul. Tomcia Palucha | 35 m² | 1 | 589 000 zł | 16 829 | 927 m |
| ul. Tomcia Palucha | 34 m² | — | 570 000 zł | 16 765 | 937 m |
| ul. Tomcia Palucha | 33 m² | — | 560 000 zł | 16 970 | 937 m |
| Tomcia Palucha | 35,1 m² | — | 599 000 zł | 17 080 | 937 m |
Mediana podobnych — 16 500 zł/m²; to mieszkanie — 14 909 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 506 900 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 506 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.