Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PMXJBA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 33 m², piętro 5/5
Tomcia Palucha, Ursus, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 33 m²
- Piętro
- 5 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ursus
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursus-tomcia-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursus-tomcia-pal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 797 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 774 zł/m²) za 33 m² wychodzi ok. 488 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2630 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Tomcia Palucha: 42 ofert sprzedaży (mediana 15 951 zł/m²), 42 transakcje w rejestrze (mediana 14 278 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 85 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 774 zł/m², czyli ok. 488 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33 m² | 5 | 550 000 zł | 16 667 | — |
| ul. Tomcia Palucha | 33 m² | — | 560 000 zł | 16 970 | 0 m |
| Tomcia Palucha | 35,1 m² | — | 599 000 zł | 17 080 | 0 m |
| ul. Tomcia Palucha | 34 m² | — | 570 000 zł | 16 765 | 0 m |
| Tomcia Palucha | 33,5 m² | 5 | 570 000 zł | 17 010 | 83 m |
| Tomcia Palucha | 34 m² | 1 | 580 000 zł | 17 059 | 90 m |
| ul. Tomcia Palucha | 35 m² | 1 | 589 000 zł | 16 829 | 92 m |
| Obrońców Helu | 38 m² | 2 | 659 000 zł | 17 342 | 347 m |
| Obrońców Helu | 37 m² | 2 | 659 000 zł | 17 811 | 382 m |
| Bitwy Warszawskiej 1920 roku | 39 m² | 1 | 690 000 zł | 17 692 | 414 m |
| Ryżowa | 32,4 m² | — | 535 095 zł | 16 500 | 793 m |
| Aleksandra Prystora | 36 m² | 4 | 558 549 zł | 15 515 | 937 m |
| Aleksandra Prystora | 33 m² | 1 | 496 392 zł | 15 042 | 937 m |
| Aleksandra Prystora | 34 m² | 1 | 506 900 zł | 14 909 | 937 m |
| Aleksandra Prystora | 34 m² | 2 | 510 325 zł | 15 010 | 937 m |
| Aleksandra Prystora | 37 m² | 0 | 558 452 zł | 15 093 | 937 m |
Mediana podobnych — 16 829 zł/m²; to mieszkanie — 16 667 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 550 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.