Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WKF9JI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 33,5 m², piętro 5
Księcia Witolda, Wrocław
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 33,5 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-wroclaw-srodmi) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-ksiec) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-ks) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-aneks)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 491 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 660 zł/m²) za 33,5 m² wychodzi ok. 658 000 zł — oferta jest o 32% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.05.2026 (152 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Księcia Witolda: 24 ofert sprzedaży (mediana 25 241 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 22 800 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 36 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 660 zł/m², czyli ok. 658 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33,5 m² | 5 | 870 000 zł | 25 993 | — |
| Księcia Witolda | 33,4 m² | 4 | 800 000 zł | 23 923 | 0 m |
| Witolda | 33,1 m² | 4 | 991 500 zł | 30 000 | 0 m |
| Mostowa | 33,4 m² | 4 | 899 999 zł | 26 914 | 162 m |
| okolice ul. Władysława Jagiełły | 29 m² | 5 | 638 000 zł | 22 000 | 193 m |
| ul. Władysława Jagiełły | 38 m² | — | 620 000 zł | 16 316 | 198 m |
| Jana Pawła II | 36 m² | — | 965 000 zł | 26 806 | 331 m |
| Cybulskiego | 29,7 m² | 5 | 499 000 zł | 16 796 | 351 m |
| Cybulskiego | 37,3 m² | 5 | 619 000 zł | 16 609 | 351 m |
| Cybulskiego | 39,9 m² | 0 | 797 000 zł | 19 985 | 351 m |
| Okolice ul.Księcia Witolda | 35,3 m² | 2 | 550 000 zł | 15 603 | 372 m |
| ul. św. Mikołaja | 28 m² | — | 470 000 zł | 16 786 | 406 m |
| Rzeźnicza | 34 m² | 3 | 450 000 zł | 13 235 | 410 m |
| ul. Dubois Stanisława | 38,8 m² | 6 | 550 000 zł | 14 175 | 433 m |
| Odrzańska | 29,3 m² | — | 620 000 zł | 21 160 | 437 m |
| Grabarska | 28,5 m² | — | 470 000 zł | 16 491 | 451 m |
Mediana podobnych — 19 758 zł/m²; to mieszkanie — 25 993 zł/m² (+32%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 870 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 870 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 870 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 870 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.