Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9KK5Z4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 33 m², piętro 2/2
Henryka Dąbrowskiego, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 33 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-krakow-stare-p) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-henryka-d) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-henryk) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 895 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 613 zł/m²) za 33 m² wychodzi ok. 515 000 zł — oferta jest o 45% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.09.2026 (32 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica DĄBROWSKIEGO: 57 ofert sprzedaży (mediana 23 755 zł/m²), 33 transakcje w rejestrze (mediana 19 845 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 198 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 613 zł/m², czyli ok. 515 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33 m² | 2 | 749 000 zł | 22 697 | — |
| Henryka Dąbrowskiego | 27 m² | 1 | 650 000 zł | 24 074 | 0 m |
| Dąbrowskiego | 30,6 m² | — | 835 000 zł | 27 305 | 0 m |
| Henryka Dąbrowskiego | 31 m² | 1 | 791 000 zł | 25 516 | 0 m |
| Dąbrowskiego 16 | 31,3 m² | — | 720 000 zł | 23 011 | 0 m |
| Dąbrowskiego 16 | 27,7 m² | — | 670 000 zł | 24 232 | 0 m |
| Dąbrowskiego 16 | 28,3 m² | — | 680 000 zł | 24 054 | 0 m |
| Dąbrowskiego 16 | 28,7 m² | — | 630 000 zł | 21 936 | 0 m |
| Dąbrowskiego | 31,5 m² | — | 795 000 zł | 25 238 | 0 m |
| Dąbrowskiego 16 | 27,1 m² | — | 596 000 zł | 21 985 | 0 m |
| Dąbrowskiego 16 | 26,4 m² | — | 610 000 zł | 23 089 | 0 m |
| Dąbrowskiego 16 | 31,1 m² | — | 590 000 zł | 18 983 | 0 m |
| Henryka Dąbrowskiego | 31 m² | 0 | 650 000 zł | 20 968 | 0 m |
| Henryka Dąbrowskiego | 33 m² | 1 | 650 000 zł | 19 697 | 0 m |
| Dąbrowskiego 16 | 28 m² | — | 650 000 zł | 23 181 | 0 m |
| Dąbrowskiego 16 | 31,2 m² | — | 780 000 zł | 25 000 | 0 m |
Mediana podobnych — 21 985 zł/m²; to mieszkanie — 22 697 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 749 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 749 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 749 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 749 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.