Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KSTOMQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 32 m², piętro 1/4
Stefana Jaracza, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-stefa) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-stefana-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7144 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 229 000 zł — oferta jest o 89% niżej.
- 2W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 17.09.2026 (41 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 86,4% rocznie brutto.
- 6Ulica Stefana Jaracza: 27 ofert sprzedaży (mediana 8534 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 7425 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7144 zł/m², czyli ok. 229 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 1 | 25 000 zł | — | — |
| Jaracza | 38 m² | 2 | 349 000 zł | 9184 | 0 m |
| Jaracza | 27 m² | — | 350 000 zł | 12 963 | 0 m |
| Stefana Jaracza | 38 m² | 2 | 359 000 zł | 9447 | 0 m |
| Rewolucji 1905 r. | 31,6 m² | — | 410 000 zł | 12 958 | 326 m |
| Pomorska | 26 m² | 1 | 380 380 zł | 14 630 | 410 m |
| Pomorska | 28 m² | 3 | 375 326 zł | 13 405 | 410 m |
| Pomorska | 26 m² | 1 | 376 090 zł | 14 465 | 410 m |
| Pomorska 108 | 28,2 m² | — | 380 970 zł | 13 500 | 410 m |
| Pomorska 108 | 28,2 m² | — | 369 682 zł | 13 100 | 410 m |
| Pomorska | 26 m² | 2 | 390 404 zł | 15 016 | 410 m |
| Pomorska | 26 m² | 2 | 364 230 zł | 14 009 | 410 m |
| Pomorska | 35 m² | 5 | 684 972 zł | 19 571 | 410 m |
| Pomorska | 27 m² | 4 | 412 800 zł | 15 289 | 410 m |
| Pomorska | 27 m² | 2 | 394 200 zł | 14 600 | 410 m |
| Pomorska | 26 m² | 1 | 346 888 zł | 13 342 | 410 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 25 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 25 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.