Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-84MQMT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 32 m², piętro 3/4
Michała Bałuckiego, Łódź
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-lodz-michala-b) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-michala-baluckieg) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-michala-baluckiego/o) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchnia/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8148 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7461 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 239 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.09.2026 (42 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 65 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7461 zł/m², czyli ok. 239 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 3 | 223 900 zł | 6997 | — |
| ul. Lucjana Rydla | 27 m² | — | 220 000 zł | 8148 | 194 m |
| ul. Lucjana Rydla | 27 m² | — | 210 000 zł | 7778 | 194 m |
| ul. gen. Jarosława Dąbrowskiego | 27 m² | — | 200 000 zł | 7407 | 310 m |
| gen. Jarosława Dąbrowskiego | 27,2 m² | — | 299 500 zł | 11 019 | 310 m |
| Broniewskiego | 26 m² | — | 199 000 zł | 7654 | 500 m |
| Władysława Broniewskiego | 27 m² | 1 | 299 000 zł | 11 074 | 500 m |
| Kołowa | 27 m² | 2 | 217 000 zł | 8037 | 501 m |
| Kraszewskiego | 26,7 m² | — | 219 000 zł | 8193 | 597 m |
| Odyńca | 33,1 m² | — | 320 000 zł | 9662 | 639 m |
| Tatrzańska | 27,2 m² | — | 235 000 zł | 8640 | 712 m |
| ul. Mazurska | 33 m² | — | 249 000 zł | 7546 | 837 m |
| Poznańska | 27 m² | 1 | 189 000 zł | 7000 | 1 km |
| ul. Maurycego Mochnackiego | 34 m² | — | 300 000 zł | 8824 | 1 km |
| Zbaraska | 27 m² | 3 | 219 500 zł | 8130 | 1 km |
| Zbaraska | 28 m² | 0 | 235 000 zł | 8393 | 1 km |
Mediana podobnych — 8161 zł/m²; to mieszkanie — 6997 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 223 900 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 223 900 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 223 900 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 223 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.