Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2H9C-Z-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 32,4 m²
Fieldorfa-Nila, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 32,4 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 255 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 954 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 857 zł/m²) za 32,4 m² wychodzi ok. 449 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 6Ulica GEN. AUGUSTA FIELDORFA-NILA: 6 ofert sprzedaży (mediana 15 417 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 14 159 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 857 zł/m², czyli ok. 449 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32,4 m² | — | 495 000 zł | 15 278 | — |
| Krowoderskich Zuchów | 30 m² | 3 | 480 000 zł | 16 000 | 370 m |
| ul. Krowoderskich Zuchów | 34 m² | — | 559 000 zł | 16 441 | 370 m |
| ul. Józefa Wybickiego | 26 m² | — | 560 000 zł | 21 539 | 781 m |
| Józefa Wybickiego | 30 m² | 0 | 549 000 zł | 18 300 | 781 m |
| Wybickiego 5 | 27,5 m² | — | 605 000 zł | 21 984 | 781 m |
| Józefa Wybickiego | 32 m² | 3 | 613 474 zł | 19 171 | 781 m |
| Józefa Wybickiego | 30 m² | 8 | 499 000 zł | 16 633 | 781 m |
| Wybickiego 5 | 27,5 m² | — | 620 000 zł | 22 529 | 781 m |
| Bałtycka | 32,8 m² | 0 | 499 000 zł | 15 213 | 796 m |
| Imbramowska | 33,5 m² | — | 535 840 zł | 16 000 | 866 m |
| Imbramowska | 33 m² | 7 | 535 840 zł | 16 238 | 866 m |
| Feliksa Konecznego | 35 m² | 2 | 528 000 zł | 15 086 | 868 m |
| Żabiniec | 29 m² | 0 | 539 000 zł | 18 586 | 943 m |
| Jasna | 34,8 m² | — | 487 200 zł | 14 000 | 954 m |
| Białoprądnicka | 26,4 m² | — | 485 000 zł | 18 378 | 960 m |
Mediana podobnych — 17 720 zł/m²; to mieszkanie — 15 278 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 495 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.