Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7A1CYG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 32 m², piętro 3/6
Bociana, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 3 z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-boci) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-b)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 979 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 408 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 461 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.08.2026 (79 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica BOCIANA: 203 ofert sprzedaży (mediana 15 571 zł/m²), 47 transakcji w rejestrze (mediana 14 774 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 159 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 408 zł/m², czyli ok. 461 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 3 | 548 861 zł | 17 152 | — |
| Bociana | 32 m² | 4 | 555 202 zł | 17 350 | 0 m |
| Bociana | 31 m² | 0 | 532 098 zł | 17 165 | 0 m |
| Bociana | 32 m² | 0 | 475 000 zł | 14 844 | 0 m |
| Bociana | 32 m² | 6 | 564 375 zł | 17 637 | 0 m |
| Bociana | 32,9 m² | — | 475 000 zł | 14 438 | 0 m |
| Bociana | 31 m² | 6 | 576 598 zł | 18 600 | 0 m |
| Bociana | 31 m² | 0 | 480 000 zł | 15 484 | 0 m |
| Bociana | 31,8 m² | — | 513 473 zł | 16 147 | 0 m |
| Bociana | 32 m² | 0 | 527 124 zł | 16 473 | 0 m |
| Bociana | 32 m² | 3 | 549 445 zł | 17 170 | 0 m |
| Bociana | 31 m² | 5 | 565 881 zł | 18 254 | 0 m |
| Bociana | 31 m² | 4 | 559 757 zł | 18 057 | 0 m |
| Bociana | 32,9 m² | — | 489 000 zł | 14 863 | 0 m |
| Bociana | 31 m² | 3 | 553 634 zł | 17 859 | 0 m |
| Bociana | 32 m² | 4 | 546 952 zł | 17 092 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 473 zł/m²; to mieszkanie — 17 152 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 548 861 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 548 861 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.