Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-G_IPJR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 32 m², piętro 3
ul. Bluszczańska 76, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-blusz) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-bluszczanska-) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-mokotow-ul-bluszczanska-1-) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-mokot) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-bluszcza) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 112 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 889 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 980 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 607 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (23 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Morizon, Gethome, Adresowo, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Bluszczańska: 26 ofert sprzedaży (mediana 19 234 zł/m²), 63 transakcje w rejestrze (mediana 18 682 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 151 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 980 zł/m², czyli ok. 607 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 3 | 650 000 zł | 20 313 | — |
| ul. Czerniakowska 40 | 27 m² | 5 | 535 000 zł | 19 815 | 754 m |
| al. Józefa Becka | 28 m² | — | 446 000 zł | 15 929 | 1 km |
| Iwicka | 34 m² | 1 | 599 000 zł | 17 618 | 1,2 km |
| Iwicka | 33 m² | 1 | 599 000 zł | 18 152 | 1,2 km |
| Chełmska | 31,6 m² | 4 | 745 000 zł | 23 591 | 1,3 km |
| ul. Czerniakowska | 30 m² | — | 569 000 zł | 18 967 | 1,3 km |
| Sielecka | 32,5 m² | 1 | 649 000 zł | 19 969 | 1,4 km |
| Sielecka | 26 m² | 2 | 590 000 zł | 22 692 | 1,4 km |
| 29 Listopada | 28,8 m² | 3 | 599 000 zł | 20 777 | 1,5 km |
| Stanisława Kierbedzia | 34 m² | 2 | 813 000 zł | 23 898 | 1,5 km |
| Stanisława Kierbedzia | 35 m² | 2 | 906 000 zł | 25 886 | 1,5 km |
| Stanisława Kierbedzia | 37,3 m² | 2 | 891 000 zł | 23 887 | 1,5 km |
| Kierbedzia | 37,2 m² | — | 996 000 zł | 26 774 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 20 777 zł/m²; to mieszkanie — 20 313 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 650 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 650 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 650 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 650 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 650 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.