Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DOTU5E-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 31 m², piętro 2/3
Rybałtowska, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 31 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-ryba) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-r)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.01.2026 (288 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Rybałtowska: 108 ofert sprzedaży (mediana 16 702 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 483 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 262 zł/m², czyli ok. 380 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31 m² | 2 | 562 776 zł | 18 154 | — |
| Rybałtowska | 31 m² | 1 | 556 488 zł | 17 951 | 0 m |
| Rybałtowska | 31 m² | 2 | 563 492 zł | 18 177 | 0 m |
| Rybałtowska | 31 m² | 0 | 549 325 zł | 17 720 | 0 m |
| Rybałtowska | 31 m² | 0 | 548 625 zł | 17 698 | 0 m |
| Rybałtowska | 31 m² | 0 | 547 225 zł | 17 652 | 0 m |
| Rybałtowska | 31 m² | 1 | 557 196 zł | 17 974 | 0 m |
| Adama Vetulaniego | 25 m² | 5 | 589 000 zł | 23 560 | 91 m |
| Piaszczysta | 34 m² | 4 | 509 832 zł | 14 995 | 312 m |
| Piaszczysta | 34,8 m² | — | 522 000 zł | 15 000 | 312 m |
| Piaszczysta | 34,9 m² | — | 509 832 zł | 14 600 | 312 m |
| Piaszczysta | 25 m² | 0 | 529 830 zł | 21 193 | 312 m |
| Piaszczysta | 27 m² | 1 | 585 042 zł | 21 668 | 312 m |
| Piaszczysta | 25 m² | 0 | 527 643 zł | 21 106 | 312 m |
| Piaszczysta | 35,1 m² | 2 | 509 385 zł | 14 500 | 312 m |
| Piaszczysta | 29,8 m² | — | 488 064 zł | 16 400 | 312 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 562 776 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 562 776 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.