Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AE2AMF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 31 m²
Nicejska, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 31 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-mokot) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2698)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 266 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 061 zł/m²) za 31 m² wychodzi ok. 467 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2680 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Nicejska: 1 oferta sprzedaży (mediana 17 968 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 12 500 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 31 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 123 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 061 zł/m², czyli ok. 467 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31 m² | — | 557 000 zł | 17 968 | — |
| Marsylska | 30,9 m² | — | 530 000 zł | 17 152 | 101 m |
| Katalońska | 31 m² | 1 | 560 000 zł | 18 065 | 290 m |
| Wilanowska | 29 m² | 3 | 595 000 zł | 20 517 | 374 m |
| Aleja Wilanowska | 34,4 m² | 5 | 950 000 zł | 27 624 | 374 m |
| Aleja Wilanowska | 37 m² | 4 | 650 000 zł | 17 568 | 374 m |
| Sycylijska | 30 m² | 1 | 642 675 zł | 21 423 | 597 m |
| Łukowa | 33,2 m² | — | 524 000 zł | 15 783 | 628 m |
| Portofino | 30,9 m² | — | 585 000 zł | 18 932 | 694 m |
| Aleja gen. Władysława Sikorskiego | 28,3 m² | 5 | 708 000 zł | 25 009 | 816 m |
| Czarnomorska | 31 m² | 9 | 485 000 zł | 15 645 | 869 m |
| Bonifacego | 27,1 m² | 7 | 465 000 zł | 17 159 | 1,1 km |
| Bonifacego | 27,1 m² | 8 | 466 933 zł | 17 230 | 1,1 km |
| Zdrowa | 31,9 m² | 2 | 665 874 zł | 20 900 | 1,3 km |
| Mokotów | 27,1 m² | 0 | 495 000 zł | 18 266 | 1,3 km |
| ul. Konstancińska | 27 m² | 3 | 549 000 zł | 20 333 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 18 266 zł/m²; to mieszkanie — 17 968 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 557 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 557 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.