Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-G3LYGZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 31 m²
Emerytalna, Katowice
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 31 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-katowice-panew) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-w-zabu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9024 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6939 zł/m²) za 31 m² wychodzi ok. 215 000 zł — oferta jest o 66% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.05.2026 (174 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Emerytalna: 2 ofert sprzedaży (mediana 11 298 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 31 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 106 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6939 zł/m², czyli ok. 215 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31 m² | — | 356 500 zł | 11 500 | — |
| ul. Małopolska | 37 m² | — | 288 600 zł | 7800 | 602 m |
| Koszalińska | 31 m² | 1 | 275 000 zł | 8871 | 685 m |
| Kołobrzeska | 37 m² | 5 | 199 000 zł | 5378 | 850 m |
| Studencka | 29 m² | 3 | 407 820 zł | 14 063 | 1,2 km |
| Studencka | 29 m² | 3 | 409 722 zł | 14 128 | 1,2 km |
| Ligocka | 30,3 m² | — | 273 439 zł | 9024 | 1,4 km |
| Ligocka | 30,3 m² | — | 336 330 zł | 11 100 | 1,4 km |
| Ligocka | 30 m² | 1 | 336 330 zł | 11 211 | 1,4 km |
| Ligocka | 32,6 m² | — | 361 860 zł | 11 100 | 1,4 km |
| Ligocka | 32,6 m² | — | 294 195 zł | 9024 | 1,4 km |
| Ligocka | 31,1 m² | 5 | 260 000 zł | 8360 | 1,4 km |
| ul. Wodospady | 31,1 m² | 7 | 270 000 zł | 8682 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 9024 zł/m²; to mieszkanie — 11 500 zł/m² (+27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 356 500 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 356 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.