Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-B9P4DV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 30 m², piętro 6/8
Omulewska, Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 30 m²
- Piętro
- 6 z 8
- Rok budowy
- 2020
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-ul-omulewsk) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-praga) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,kawalerka,z-anek) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-omulewska-30m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 31% wyższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 974 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 708 zł/m²) za 30 m² wychodzi ok. 471 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.08.2026 (63 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Omulewska: 187 ofert sprzedaży (mediana 20 895 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 18 006 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 30 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 51 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 708 zł/m², czyli ok. 471 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 30 m² | 6 | 630 000 zł | 21 000 | — |
| Omulewska | 29 m² | 2 | 569 741 zł | 19 646 | 34 m |
| Omulewska | 26 m² | 0 | 497 125 zł | 19 120 | 34 m |
| Omulewska | 25 m² | 1 | 588 588 zł | 23 544 | 34 m |
| Omulewska | 29 m² | 3 | 684 918 zł | 23 618 | 34 m |
| Omulewska | 27 m² | 1 | 624 855 zł | 23 143 | 34 m |
| Omulewska | 29 m² | 5 | 717 115 zł | 24 728 | 34 m |
| Omulewska | 26 m² | 6 | 671 000 zł | 25 808 | 34 m |
| Omulewska | 27 m² | 0 | 529 883 zł | 19 625 | 34 m |
| Omulewska | 30 m² | 6 | 650 000 zł | 21 667 | 64 m |
| ul. Omulewska 24 | 29,3 m² | 4 | 699 553 zł | 23 900 | 128 m |
| ul. Serocka | 34 m² | — | 577 000 zł | 16 971 | 282 m |
| Kordeckiego | 30,3 m² | 0 | 530 000 zł | 17 480 | 282 m |
| Lubiniecka | 33,1 m² | 0 | 509 000 zł | 15 364 | 430 m |
| ul. Tomasza Zana 2 | 29 m² | 3 | 622 640 zł | 21 500 | 526 m |
| ul. Tomasza Zana 2 | 28,7 m² | 3 | 602 700 zł | 21 000 | 526 m |
Mediana podobnych — 19 630 zł/m²; to mieszkanie — 21 000 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 630 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 630 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 630 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 630 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 630 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 630 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.