Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5BG0JS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 30 m², piętro 3
Fajansowa 5, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 30 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/stilla_warszawa_644396) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wlochy-fajansowa) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wlochy-fajans)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 102 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 200 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 154 zł/m²) za 30 m² wychodzi ok. 455 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.08.2023 (1181 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Fajansowa: 66 ofert sprzedaży (mediana 18 823 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 30 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 733 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 154 zł/m², czyli ok. 455 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 30 m² | 3 | 572 878 zł | 19 071 | — |
| Fajansowa | 28,6 m² | — | 603 434 zł | 21 077 | 0 m |
| Fajansowa 5 | 27,8 m² | 7 | 541 364 zł | 19 509 | 0 m |
| Fajansowa | 28 m² | 0 | 517 000 zł | 18 464 | 0 m |
| Fajansowa | 30,9 m² | — | 607 677 zł | 19 641 | 0 m |
| Fajansowa | 29,7 m² | — | 610 527 zł | 20 591 | 0 m |
| Fajansowa | 27 m² | — | 506 000 zł | 18 741 | 0 m |
| Fajansowa | 28,9 m² | — | 517 000 zł | 17 896 | 0 m |
| Fajansowa 5 | 30,1 m² | 7 | 587 904 zł | 19 545 | 0 m |
| Fajansowa | 28,4 m² | — | 540 147 zł | 18 999 | 0 m |
| Fajansowa 5 | 32,6 m² | 0 | 625 797 zł | 19 179 | 0 m |
| Fajansowa | 28,7 m² | — | 544 523 zł | 19 006 | 0 m |
| Fajansowa | 27,3 m² | — | 569 857 zł | 20 897 | 0 m |
| Fajansowa | 28,7 m² | — | 548 500 zł | 19 145 | 0 m |
| Fajansowa | 27 m² | — | 520 000 zł | 19 259 | 0 m |
| Fajansowa | 32,9 m² | — | 762 520 zł | 23 191 | 0 m |
Mediana podobnych — 19 006 zł/m²; to mieszkanie — 19 071 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 572 878 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 572 878 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 572 878 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.