Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7JMD-R-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 30 m²
Argentyńska, Warszawa
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 30 m²
- Rok budowy
- 1963
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-warszawa-praga) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2702)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 688 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 510 zł/m²) za 30 m² wychodzi ok. 525 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.09.2026 (44 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Argentyńska: 5 ofert sprzedaży (mediana 18 000 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 30 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 265 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 510 zł/m², czyli ok. 525 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 30 m² | — | 540 000 zł | 18 000 | — |
| ul. Brazylijska | 26 m² | 2 | 535 000 zł | 20 577 | 427 m |
| Brazylijska | 26 m² | 1 | 515 000 zł | 19 808 | 511 m |
| Brazylijska | 29 m² | — | 599 000 zł | 20 655 | 511 m |
| Brazylijska | 26,1 m² | — | 540 000 zł | 20 714 | 511 m |
| Saska | 30,5 m² | 7 | 570 000 zł | 18 689 | 535 m |
| Saska | 28 m² | 7 | 539 000 zł | 19 250 | 547 m |
| Zwycięzców | 34,3 m² | 2 | 705 000 zł | 20 554 | 582 m |
| Alfreda Nobla | 25,7 m² | 1 | 745 000 zł | 28 988 | 890 m |
| Aleja Stanów Zjednoczonych | 25,9 m² | — | 485 000 zł | 18 711 | 1,2 km |
| Jana Nowaka-Jeziorańskiego | 29,7 m² | 1 | 675 000 zł | 22 727 | 1,3 km |
| ul. Lipska | 31 m² | — | 919 000 zł | 29 645 | 1,3 km |
| Bora-Komorowskiego | 26,3 m² | — | 789 000 zł | 30 000 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 20 655 zł/m²; to mieszkanie — 18 000 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 540 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 540 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.